Afin de minimiser les frais d’impôts immobiliers, il existe un dispositif appelé « loi Pinel » qui dispose de conditions et d’un barème bien précis.
Cette loi est faite principalement pour les détenteurs de biens immobiliers neufs qui souhaitent mettre leurs biens à la location.
Il existe un simulateur qui procèdera à une analyse de toutes vos données afin de vous informer si la loi s’applique à votre cas, si la réponse est positive, le dispositif vous donnera également le montant optimal de loyer que vous pourriez avoir.
Dans le cas où la réponse est négative et que la loi ne s’applique pas à vous, vous pouvez recourir à une simple simulation de votre crédit immobilier.
Les conditions nécessaires pour une simulation de loi Pinel
Afin d’être éligible au dispositif Pinel, les éléments suivants doivent être pris en considération :
Les caractéristiques du bien immobilier
La loi Pinel ne prend pas compte les logements anciens mais seulement les biens immobiliers neufs. Ces biens peuvent être soit déjà construits soit achetés sur plans. D’autres critères peuvent également être pris en considérations lorsqu’on parle d’un logement neuf, on y compte les éléments suivants :
- Vous avez effectué des travaux de rénovation qui ont permis à votre bien d’avoir des performances techniques, et d’avoir un aspect visuel quasi similaire à un nouveau logement.
- Faire des travaux de construction et réhabilitation à un local afin d’en faire un logement habitable.
Le bien doit impérativement être conforme aux normes RT2012 ou BBC 2005 qui permettent de définir si le logement en question dispose des capacités thermiques et écologiques nécessaires. Si le logement est construit depuis un moment, il faudra faire référence aux « labels Haute performance énergétique », ou bien « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation BBC rénovation 2009 ».
La zone du logement représente une condition principale dans la loi Pinel. Le bien en question doit être dans une zone tendue. Voici les zones éligibles à ce dispositif :
- La zone Abis qui comprend la ville parisienne et sa banlieue.
- La zone A est composée de plusieurs villes de France dont la demande de l’immobilier est constamment à la hausse comme Marseille, Lyon, la côte d’Azur, Lille, etc.
- La zone B1 comprend les villes où la demande de location est conséquente comme Dijon, La Rochelle, Rennes etc.
- Les conditions de la location
En ce qui concerne les modalités nécessaires pour une location faisant recours au dispositif Pinel, on compte les points suivants :
- Louer votre logement dans les douze mois qui suivent la livraison du bien.
- Possibilité de louer à une personne de la famille seulement si ce dernier n’est pas membre de votre foyer fiscal.
- Le revenu du locataire ne doit pas franchir une certaine limite.
- Il est obligatoire de louer votre logement avec des délais bien définis allant de 6 jusqu’à 12 ans.
- Le montant du loyer doit être fixé en fonction de la zone où se situe le bien.
- Il est impossible de réaliser plus de deux investissements par an en utilisant le dispositif Pinel puisque le plafond d’investissement est de 300 000 €.
Comment calculer votre loyer en Pinel ?
Le dispositif Pinel ne doit pas dépasser une certaine limite et doit être calculé selon un coefficient bien précis. Ce dernier est établi de sorte à donner un résultat qui correspond parfaitement à la réalité du marché. La formule prend en considération la surface utile du logement ainsi que la zone éligible Pinel. Voici la formule qui permet de calculer le plafond :
Loyer = Surface utile × Coefficient Pinel × Barème Pinel.
Voici les formules dont vous aurez besoin pour calculer le plafond :
- Coefficient Pinel = 0.7 × (19/Surface utile).
- La surface utile = surface habitable + (0.5 × surface des annexes).
La surface des annexes comprend les terrasses, balcons, et les caves. Cette surface ne doit pas dépasser les 8 mètres carrés par bien immobilier.
Concernant le barème, celui-ci dépend de la zone dans laquelle est situé votre logement. Il est clair que plus la demande est importante dans une zone, plus le tarif est élevé. Voici le barème qui a été fixé en 2019 par mètre carré :
- Il faut compter 17.17 € pour la zone A bis.
- 12.75 € pour la zone A.
- 10.28 € pour la zone B1.
Un loyer trop élevé transmet une mauvaise image
Il est important de noter que le loyer trop élevé est aussi problématique qu’un montant trop bas puisque vous n’envoyez pas des signaux positifs. En effet, les futurs locataires se basent sur le prix pour avoir une idée de la qualité du logement.
- Lorsque le prix est trop élevé, vous pourrez provoquer la fuite des clients et il sera difficile de louer votre habitation.
- Si le tarif est trop faible, il aura un lien avec le domaine du bas de gamme, ce qui est aussi désastreux.
Un agent immobilier devrait vous aider à trouver rapidement le juste prix que ce soit ou non pour la loi Pinel.
