Investir dans les SCPI européennes s’est imposé comme une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine au-delà des frontières françaises. Ces sociétés civiles de placement immobilier permettent d’accéder à des marchés immobiliers étrangers dynamiques sans les contraintes d’un achat direct. J’ai récemment constaté que sur les 225 SCPI existantes en 2025, plus de 50 sont désormais des SCPI européennes, illustrant l’engouement croissant pour ce type de placement. Leur développement est relativement récent : seules deux ont été créées avant 2012, mais leur nombre a explosé depuis, notamment avec le lancement de nouvelles SCPI comme Corum XL (2017), Corum Eurion (2020) ou encore Transitions Europe (2022).
Qu’est-ce qu’une SCPI européenne et pourquoi y investir ?
Les SCPI européennes sont des véhicules d’investissement immobilier dont le patrimoine est partiellement ou totalement investi en Europe hors France. Je trouve particulièrement intéressant que ces placements offrent une diversification géographique et sectorielle essentielle pour tout portefeuille équilibré.
L’attrait principal de ces SCPI réside dans leurs performances souvent supérieures aux SCPI françaises. Les taux de distribution moyens oscillent entre 5% et 7% en 2023-2024, un rendement que j’ai rarement observé sur d’autres placements à risque comparable. D’ailleurs, les cinq SCPI affichant les meilleurs taux de distribution en 2024 sont toutes des SCPI européennes, ce qui confirme leur potentiel.
J’apprécie particulièrement leur accessibilité, avec des tickets d’entrée abordables allant de 195€ pour certaines à quelques milliers d’euros pour d’autres. Cette démocratisation permet de comparer et évaluer différentes SCPI avant de se décider, sans engager des sommes considérables.
Un autre aspect séduisant est la délégation de gestion à des professionnels du secteur. Contrairement à l’achat d’un bien en direct, je n’ai pas à me préoccuper de la recherche de locataires, de la gestion des impayés ou des travaux à réaliser. Cette tranquillité d’esprit constitue un argument de poids pour les investisseurs comme moi qui n’ont ni le temps ni l’envie de gérer un bien immobilier au quotidien.
Les avantages fiscaux des SCPI européennes
La fiscalité avantageuse représente l’un des atouts majeurs des SCPI européennes. J’ai découvert avec intérêt l’absence de prélèvements sociaux français (17,2%) sur les revenus générés à l’étranger. Ces revenus sont imposés à la source dans le pays où se situe l’immeuble, souvent à des taux plus favorables qu’en France.
Les conventions fiscales entre la France et les pays européens permettent d’éviter la double imposition grâce à deux mécanismes principaux :
- Le crédit d’impôt (applicable en Allemagne, Espagne, Italie) qui compense l’impôt déjà payé à l’étranger
- Le taux effectif (applicable en Belgique, Finlande, Irlande, Portugal, Pays-Bas) où les revenus étrangers ne sont pas imposables en France mais sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition des autres revenus
Ce système permet souvent de réduire significativement la pression fiscale globale sur les revenus immobiliers. En comparaison avec d’autres types d’investissements comme les collections de pièces rares, les SCPI européennes offrent une fiscalité plus prévisible et souvent plus avantageuse.
Lorsque j’ai commencé à m’intéresser aux SCPI européennes, j’ai été surprise de constater qu’en fonction de ma situation personnelle et du pays d’investissement choisi, je pouvais optimiser considérablement la rentabilité nette de mon placement. Cette optimisation fiscale, combinée aux rendements attractifs, explique en grande partie le succès croissant de ces produits auprès des investisseurs français.
Comparatif des meilleures SCPI européennes en 2024-2025
Après avoir visité plusieurs options pour enrichir mon portefeuille, j’ai identifié plusieurs SCPI européennes particulièrement performantes. Voici un tableau comparatif des SCPI les plus rentables en 2024 :
| SCPI | Société de gestion | Taux de distribution 2024 | Prix de la part | Spécificités |
|---|---|---|---|---|
| Comète | Alderan | 11,18% | 250€ | Diversifiée, Europe et monde |
| Wemo One | Wemo REIM | 10% | Variable | Diversifiée, France et Europe |
| Sofidynamic | Sofidy | 9,52% | Variable | Diversifiée, Europe |
| Osmo Energie | Mata Capital IM | 9,33% | 300€ | Diversifiée, France et Europe |
| Transitions Europe | Arkea REIM | 8,25% | 200€ | Label ISR, Diversifiée |
Au-delà de ces nouveaux challengers, d’autres SCPI européennes établies méritent l’attention. Corum Origin et Corum XL continuent d’afficher des performances solides avec respectivement 6,05% et 5,53% de taux de distribution en 2024. Je suis particulièrement impressionnée par la régularité de Corum Origin qui a atteint ou dépassé son objectif de rendement annuel de 6% depuis 12 ans consécutifs.
Les SCPI spécialisées géographiquement comme Eurovalys et Novapierre Allemagne, centrées sur le marché allemand, ou Elialys, orientée vers les pays du Sud de l’Europe, offrent également des performances intéressantes avec des taux de distribution entre 5% et 5,71% en 2024.
Pour ceux qui recherchent une approche sectorielle, Log In (immobilier logistique) et PF Hospitalité Europe (santé et éducation) représentent des alternatives intéressantes pour diversifier intelligemment son patrimoine tout en bénéficiant de secteurs porteurs.
Comment choisir la meilleure SCPI européenne pour son profil
Pour sélectionner la SCPI européenne idéale, j’ai identifié quatre critères essentiels. D’abord, la diversification du portefeuille – je privilégie les SCPI qui investissent dans plusieurs pays et secteurs immobiliers pour réduire les risques. L’Allemagne reste particulièrement prisée pour son économie solide, mais j’apprécie également les SCPI exposées aux Pays-Bas, à l’Irlande ou à l’Espagne.
Le second critère concerne les performances et la stabilité. Au-delà du taux de distribution attractif, j’analyse l’évolution sur plusieurs années, le taux d’occupation financier (idéalement supérieur à 90%) et l’historique de la valeur de la part. Cette approche me permet d’éviter les SCPI qui affichent des performances exceptionnelles mais peu durables.
Troisièmement, j’évalue attentivement la fiscalité applicable selon les pays d’investissement. Les conventions fiscales varient considérablement, ce qui peut avoir un impact significatif sur le rendement net. Je suis particulièrement attentive aux mécanismes d’élimination de la double imposition qui diffèrent selon les pays.
Enfin, je m’intéresse à la qualité de la société de gestion, en analysant son expérience, sa réputation et sa capacité à maintenir des versements réguliers de dividendes. La présence d’un report à nouveau (réserves) confortable est également un indicateur de bonne gestion que je surveille.
Malgré leurs nombreux avantages, je reste consciente des risques associés à ces placements : risque de perte en capital, baisse potentielle des rendements, problèmes de liquidité et, pour les SCPI investies hors zone euro, risque de change. Ces éléments doivent être soigneusement pesés avant toute décision d’investissement.
