Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un viager : comment s’y prendre ?

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Lors de l’achat d’un viager immobilier, il faudra prendre en compte les frais de notaire en plus des autres frais dépensés pour la matérialisation de votre projet immobilier.

Dans le cas d’un achat classique d’un bien immobilier, les frais de notaire sont retenus sur la valeur totale du bien, et sont payés lors de la signature de l’acte de vente.

Contrairement à un achat classique, les frais de notaires sont calculés de façon différente lors de l’achat d’un viager.

Les frais de notaire sur un bien immobilier

Les frais de notaire comprennent principalement les frais d’enregistrement et les taxes. L’autre partie des frais comprend la rémunération du notaire (les émoluments) et les débours (ses frais engagés). Tous ces montants sont basés sur la valeur marchande du bien immobilier.

Les impôts et taxes

Représentant environ 80% du montant payé par les acheteurs, les taxes et les impôts constituent l’essentiel des frais de notaire.

Celles-ci incluent les taxes générées par l’État et les collectivités, ainsi que les frais d’enregistrement et la taxe sur la valeur ajoutée.

Les émoluments

Le notaire peut être payé en une seule fois, de façon forfaitaire. Il a droit à un forfait pour les formalités au cadastre (acte civil, certificat, copie du cadastre …). Le prix forfaitaire est d’environ 500 euros (TTC).

Outre la rémunération forfaitaire, la rémunération du travail du notaire peut être calculée de manière proportionnelle au prix de vente du bien.

Les émoluments représentent environ 10% du montant total des frais de notaire. Une échelle est fixée pour pouvoir calculer ce montant.

Pour bien illustrer les émoluments d’un notaire, on prendra comme exemple un appartement vendu au prix de 200 000 euros net vendeur. Les émoluments seront alors calculés de cette manière, en utilisant l’échelle fixée :

  • (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43 euros.
  • (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84 euros.
  • (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55 euros.
  • (200 000 – 60 000) x 0,814% = 1139,60 euros.

Les émoluments totaux seront alors l’addition de tous les montants : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 1139,60 = 2033,42 euros.

Les débours

Ces paiements représentent environ 10% des frais de notaire, et sont payés par le notaire au nom de l’acheteur. Ils servent à compenser les intérêts des différents intervenants chargés de l’élaboration des documents liés aux changements de propriété.

L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas d’un viager libre

Les frais de notaire sont calculés en fonction du prix de vente du bien, et ce dans le processus classique d’une vente immobilière. Cependant, ces frais varient selon le type de rente viagère. Il est à souligner que le montant du bouquet ou de la rente viagère n’a aucun effet sur les frais de notaire.

Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur prend possession de son bien directement après la conclusion de la transaction. L’avantage est qu’il permet à l’acheteur de résider s’il le souhaite dans le bien immobilier qu’il vient d’acheter.

Les frais de notaire dans ce cas sont calculés sur la totalité du prix de bien, donc sa valeur marchande. Ils sont calculés de la même manière que dans une vente immobilière classique. La valeur marchande du viager est donc l’addition du bouquet que verse l’acheteur, en plus de la valeur de la capitalisation de la rente.

L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas d’un viager occupé

Pour un viager occupé, l’acheteur prendra possession de son bien que lorsque le vendeur est décédé.

La valeur vénale (ou prix de vente) est en partie composée du DUH (droit d’usage et habitation).

Les frais de notaire ne doivent pas être facturés, car ce droit est réservé par le vendeur. Le DUH est calculé spécifiquement en amont et est inscrit dans le contrat de vente.

Les frais de notaire pour un viager occupé sont calculés sur la base de la valeur fiscale du bien.

Cette valeur fiscale représente la valeur marchande, de laquelle on soustrait la valeur du DUH.

Pour illustrer les frais de notaire dans ce cas-là, on reprend l’exemple du bien à 200 000 euros.

Si l’on suppose que le DUH est valorisé à 80 000 euros, les frais de notaires sont alors calculés sur l’assiette de 200 000 euros – 80 000 euros = 120 000 euros.

Un outil en ligne pour calculer les frais de notaire

Il est clairement inutile de vous lancer dans un calcul des frais si vous ne maîtrisez pas toutes les formules. Vous pourriez rapidement vous perdre dans les méandres des chiffres. Des sites Internet sont spécialisés dans ce domaine, cela permet d’avoir des outils très pratiques.

  • Vous aurez les frais de notaire qui correspondent à votre dossier que ce soit pour une donation ou encore un achat.
  • Vous renseignez toutes les informations relatives à votre bien immobilier par exemple.

En quelques secondes, cet outil peut calculer le coût des frais de notaire, cela permet de prévoir ces dépenses.